Vom Verkaufspreis zum Nettoerlös
Der Verkaufspreis ist die Zahl, über die alle sprechen. Die Zahl, die zählt, ist der Betrag, der nach allen Abzügen bei Ihnen bleibt. Dazwischen liegen fünf Gruppen von Kosten: das Honorar für die Vermittlung, die Kosten für Beurkundung und Grundbuch, die Steuern, die der Verkauf auslöst, die Ablösung der Hypothek mit allfälliger Entschädigung, und die Kosten der Vorbereitung, vom Energieausweis bis zur Räumung. Welche Positionen in welcher Höhe anfallen, hängt vom Kanton, vom Objekt, von der Haltedauer und von Ihrem Vertrag mit der Bank ab. Dieser Artikel erklärt die Prinzipien. Die Beträge für Ihren Fall erhalten Sie vom Notariat, von der Steuerverwaltung und von Ihrer Bank; wir helfen Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.
Das Honorar: Provision oder Festpreis
Die grösste beeinflussbare Position ist das Honorar für die Vermittlung. Bei einer Provision wird ein Prozentsatz des Verkaufspreises vereinbart; das Honorar wächst mit dem Preis. Rechenbeispiel: Bei einem Verkaufspreis von CHF 800'000 sind 3 % Provision CHF 24'000. Der Prozentsatz ist eine Annahme für das Beispiel, kein Marktwert. Beim Festpreis steht der Betrag am Anfang fest: FLATHOUSE verrechnet Standard CHF 7'500, Pro CHF 12'000, Premium CHF 15'000, Mehrwertsteuer und Zahlung: im persönlichen Angebot. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbe erstellen wir eine Offerte nach dem Erstgespräch. Welches Modell für Sie günstiger ist, hängt vom Verkaufspreis ab; vergleichen Sie beide Modelle auf derselben Basis und mit derselben Leistungsliste. Zum Honorar kommen bei manchen Anbietern Zusatzkosten für Inserate, Fotos oder Fahrten; fragen Sie danach. Bei FLATHOUSE sind Fotos, Grundriss, Inserat, Verhandlung und Begleitung bis zum Notariat in jedem Paket enthalten.
Notariat und Grundbuch
Ein Grundstückkauf braucht in der Schweiz die öffentliche Beurkundung und den Eintrag im Grundbuch. Dafür fallen Gebühren an: die Beurkundungsgebühr des Notariats und die Grundbuchgebühr für die Eintragung des neuen Eigentums und allfälliger Schuldbriefe. Beide sind kantonal geregelt, teils als Prozentsatz des Kaufpreises, teils nach Aufwand, teils mit Mindest- und Höchstbeträgen. Wer sie trägt, ist ebenfalls kantonal unterschiedlich: In manchen Kantonen teilen Käufer und Verkäufer hälftig, in anderen zahlt die Käuferschaft, und oft ist eine abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag möglich. Fragen Sie das zuständige Notariat vor der Verhandlung nach den Positionen und ihrer üblichen Verteilung; dann können Sie im Kaufvertrag bewusst regeln, was wer trägt, statt es dem Zufall zu überlassen.
- Beurkundungsgebühr des Notariats
- Grundbuchgebühr für Eigentumsübertragung
- Gebühren für Errichtung, Änderung oder Löschung von Schuldbriefen
- Auslagen: Auszüge, Pläne, Beglaubigungen
- Verteilung zwischen Käufer- und Verkäuferschaft gemäss Kanton und Vertrag
Handänderungssteuer
Einige Kantone erheben beim Eigentumswechsel eine Handänderungssteuer, andere nur eine Gebühr, wieder andere haben sie abgeschafft. Wo sie existiert, bemisst sie sich in der Regel am Kaufpreis, und wer sie schuldet, ist kantonal festgelegt: oft die Käuferschaft, manchmal beide Seiten je zur Hälfte, mit der Möglichkeit, es im Vertrag anders zu vereinbaren. Für Sie als verkaufende Person ist wichtig zu wissen, ob in Ihrem Kanton ein Anteil bei Ihnen liegt, damit die Abrechnung keine Überraschung bringt. Die Auskunft gibt das Grundbuchamt oder die kantonale Steuerverwaltung. Wir nennen bewusst keine Sätze: Sie unterscheiden sich von Kanton zu Kanton und ändern sich.
Grundstückgewinnsteuer
Verkaufen Sie mit Gewinn, erhebt der Kanton oder die Gemeinde eine Grundstückgewinnsteuer. Der Gewinn ist, vereinfacht, der Verkaufspreis abzüglich des damaligen Erwerbspreises und der wertvermehrenden Investitionen, abzüglich der Kosten des Verkaufs. Die Steuer hängt von der Höhe des Gewinns und von der Haltedauer ab; lange Haltedauern werden in den meisten Kantonen mit Ermässigungen belohnt, kurze mit Zuschlägen belegt. Wird der Erlös in ein neues, selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz investiert, kann die Steuer aufgeschoben werden; die Bedingungen dafür sind kantonal geregelt. Diese Steuer kann die grösste Einzelposition sein. Lassen Sie sie vor dem Verkauf von der Steuerverwaltung oder einer Treuhänderin schätzen, nicht erst nach der Beurkundung.
Hypothek: Ablösung und Entschädigung
Die bestehende Hypothek wird beim Verkauf in der Regel aus dem Kaufpreis zurückbezahlt. Läuft eine Festhypothek noch, kann die Bank eine Entschädigung für die vorzeitige Auflösung verlangen; ihre Höhe hängt von der Restlaufzeit, vom vereinbarten Zinssatz und vom aktuellen Zinsniveau ab. Diese Entschädigung ist je nach Vertrag erheblich und oft die Position, die Verkäufer am wenigsten erwarten. Alternativen sind die Übertragung der Hypothek auf das neue Objekt oder die Übernahme durch die Käuferschaft, beides nur mit Zustimmung der Bank. Fragen Sie Ihre Bank schriftlich nach dem Betrag für ein konkretes Datum, bevor Sie den Preis festlegen. Auch ein Vorbezug aus der Pensionskasse für das Eigenheim muss beim Verkauf zurückbezahlt werden, sofern nicht erneut in Wohneigentum investiert wird.
- Restschuld und Laufzeit der Hypothek
- Entschädigung bei vorzeitiger Auflösung, schriftlich von der Bank
- Möglichkeit der Übertragung auf das neue Objekt
- Rückzahlung eines Pensionskassen-Vorbezugs
- Löschung oder Übertragung der Schuldbriefe
Vorbereitung und kleine Posten
Dazu kommen Kosten, die leicht vergessen gehen: ein Energieausweis, falls Sie einen erstellen lassen; Räumung und Entsorgung; Reinigung vor der Übergabe; kleine Reparaturen; allenfalls ein Gutachten zu Schadstoffen oder zur Statik, wenn Käufer es verlangen; Versicherungen bis zur Übergabe; und bei Stockwerkeigentum die Kosten, die die Verwaltung für Auskünfte und Unterlagen in Rechnung stellt. Keine dieser Positionen ist gross, zusammen sind sie spürbar. Führen Sie eine Liste von Anfang an.
Wer trägt was: eine Frage der Verhandlung
Viele der genannten Positionen sind nicht in Stein gemeisselt. Ob die Käuferschaft oder Sie die Notariatskosten tragen, ob die Handänderungssteuer geteilt wird, ob die Käufer eine bestehende Hypothek übernehmen und Ihnen damit die Entschädigung ersparen: All das lässt sich im Kaufvertrag regeln, wenn der Kanton es zulässt. Je klarer Sie vorher wissen, welche Positionen verhandelbar sind, desto besser nutzen Sie den Spielraum. Ein Kaufangebot, das etwas tiefer liegt, aber die Hypothek übernimmt, kann für Sie unter dem Strich mehr wert sein als ein höheres Angebot ohne Übernahme. Wir rechnen mit Ihnen jedes Angebot auf den Nettoerlös durch, nicht nur auf den Kaufpreis.
Typische Fehler bei der Kostenplanung
Erstens: nur mit dem Honorar rechnen und die Steuer vergessen. Zweitens: die Entschädigung der Bank erst nach der Beurkundung erfahren. Drittens: den Pensionskassen-Vorbezug übersehen, der zurückbezahlt werden muss, bevor der Erlös frei ist. Viertens: den Erlös verplanen, bevor die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt ist, und dann bei der Beurkundung feststellen, dass ein Teil zurückbehalten wird. Fünftens: Räumung, Reinigung und kleine Reparaturen mit null budgetieren. Keiner dieser Fehler ist dramatisch, aber jeder verschiebt den Betrag, mit dem Sie planen. Eine Liste, die Sie vor dem ersten Gespräch anlegen und bei jedem Schritt ergänzen, verhindert alle fünf.
- Steuer vor dem Verkauf schätzen lassen
- Entschädigung der Bank schriftlich einholen
- Vorbezug aus der Pensionskasse einrechnen
- Sicherstellung der Steuer im Vertrag einplanen
- Vorbereitungskosten mit einem Betrag budgetieren
So rechnen Sie Ihren Nettoerlös
Schreiben Sie den realistischen Verkaufspreis aus der Einschätzung oben hin. Ziehen Sie ab: Honorar, Ihren Anteil an Notariat und Grundbuch, Handänderungssteuer, geschätzte Grundstückgewinnsteuer, Hypothekarablösung mit Entschädigung, Rückzahlung eines Vorbezugs, Vorbereitungskosten. Was bleibt, ist Ihr Nettoerlös und die Zahl, mit der Sie das nächste Zuhause oder die Erbteilung planen. Rechnen Sie zweimal: einmal mit dem erhofften, einmal mit einem vorsichtigen Verkaufspreis. Die Einschätzung durch FLATHOUSE ist unverbindlich; sie ist der erste Eintrag auf dieser Liste.