Zwei Termine, eine Finanzierung
Wer umzieht und gleichzeitig verkauft, jongliert mit zwei Terminen: dem Einzug ins neue Zuhause und der Übergabe des alten. Dazwischen liegt die Finanzierung. Wer das neue Objekt bezahlen muss, bevor das alte verkauft ist, braucht eine Zwischenfinanzierung oder genug eigene Mittel; wer zuerst verkauft, braucht eine Bleibe für die Zeit dazwischen. Beides lässt sich lösen, aber nicht spontan. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie das neue Objekt reservieren, und fragen Sie ausdrücklich nach der Zwischenfinanzierung, nach den Bedingungen für die Ablösung der bestehenden Hypothek und nach einer allfälligen Entschädigung bei vorzeitiger Kündigung. Diese Antworten bestimmen, wie viel Zeit Sie für den Verkauf haben und wie viel Druck auf dem Preis liegt. Halten Sie die Antworten schriftlich fest, mit Datum, denn Konditionen ändern sich, und bei der Beurkundung zählt, was damals zugesagt wurde.
- Zwischenfinanzierung: möglich, Bedingungen, Kosten
- Ablösung der bestehenden Hypothek und Entschädigung
- Übertragung der Hypothek auf das neue Objekt
- Zeitfenster, das sich daraus für den Verkauf ergibt
Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen
Zuerst verkaufen gibt Ihnen Sicherheit über den Erlös und eine ruhige Verhandlungsposition, weil Sie keinen Termin halten müssen. Dafür brauchen Sie eine Lösung für die Übergangszeit: eine Mietwohnung, eine Vereinbarung mit den Käufern über eine spätere Übergabe oder eine Rückmiete. Zuerst kaufen gibt Ihnen das neue Zuhause und einen festen Einzugstermin, zwingt Sie aber, innerhalb eines Zeitfensters zu verkaufen; wer dann unter Druck gerät, akzeptiert schlechtere Angebote. Die Entscheidung hängt von Ihrer finanziellen Reserve und vom Markt in Ihrer Region ab. Wenn Sie bereits gekauft haben, ist die wichtigste Massnahme eine realistische Einschätzung und ein Preis, der den Verkauf im Zeitfenster wahrscheinlich macht.
Den Zeitplan rückwärts bauen
Beginnen Sie beim Einzugstermin und rechnen Sie zurück. Vor der Übergabe des alten Hauses liegt die Beurkundung, davor die Finanzierungsbestätigung der Käufer, davor die Verhandlung, davor die Besichtigungen, davor die Vermarktung, davor die Aufbereitung mit Fotos und Unterlagen, davor die Einschätzung. Jeder Schritt braucht Zeit, und keiner lässt sich beliebig verkürzen; eine Bank etwa prüft die Finanzierung der Käufer in ihrem Tempo, nicht in Ihrem. Wie lange ein Verkauf dauert, sagen wir Ihnen nicht pauschal, weil es vom Objekt, vom Preis und vom Markt abhängt. Was wir Ihnen sagen können: welche Schritte in welcher Reihenfolge nötig sind und wo Sie selbst Zeit gewinnen, indem Sie Unterlagen früh bereitstellen.
- Einzugstermin und spätester Übergabetermin des alten Hauses
- Kündigungsfristen: Hypothek, Versicherungen, Verträge
- Zeit für Aufbereitung: Fotos, Grundriss, Unterlagen
- Zeit für Vermarktung und Besichtigungen
- Zeit der Käufer für die Finanzierung und des Notariats für den Vertrag
- Reserve für Unvorhergesehenes
Das Haus zeigen, während Sie packen
Ein Haus, in dem Umzugskartons stehen, verkauft sich schlechter als ein aufgeräumtes. Das heisst nicht, dass Sie leer räumen müssen; bewohnte Räume wirken oft wärmer als leere. Es heisst, dass Fotos und erste Besichtigungen vor dem Packen stattfinden sollten, solange das Haus noch aussieht wie ein Zuhause. Planen Sie deshalb die Aufbereitung an den Anfang, bevor der Umzug sichtbar wird. Wer keine Zeit für Besichtigungen hat, weil der Umzug alles beansprucht, wählt ein Paket, in dem wir sie übernehmen. Kleine Reparaturen, die schnell gehen, lohnen sich meist; grosse Renovationen vor einem Verkauf unter Zeitdruck selten. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, was sich lohnt und was nicht.
Unterlagen vor dem Umzug sichern
Beim Umzug verschwinden erfahrungsgemäss genau die Ordner, die man beim Verkauf braucht. Legen Sie deshalb vor dem Packen einen Ordner oder ein digitales Verzeichnis an, das nicht mitzieht: Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherung, Heizungsunterlagen, Sanierungsbelege, Nebenkostenabrechnungen, Hypothekarvertrag. Fotografieren Sie Zählerstände und Geräteschilder, bevor die Möbel davorstehen. Notieren Sie, was Käufer wissen sollten: Bedienung der Heizung, Lage der Hauptabsperrung, Serviceverträge, Schlüssel. Diese Übergabeinformation ist für Käufer wertvoll und für Sie ein Argument in der Verhandlung.
Übergabe und Nutzung dazwischen
Wenn die Termine nicht zusammenpassen, gibt es vertragliche Lösungen: eine spätere Übergabe, bei der die Käufer das Eigentum erwerben, Sie aber noch eine vereinbarte Zeit wohnen bleiben; oder eine frühere Übergabe gegen eine Nutzungsentschädigung an die Käufer, wenn Sie früher ausziehen und die Käufer früher einziehen möchten. Beide Varianten gehören in den Kaufvertrag, mit klaren Regeln zu Kosten, Versicherung und Haftung in der Zwischenzeit. Das Notariat formuliert das; wir stimmen es vorher mit beiden Seiten ab. Wichtig ist, dass solche Wünsche früh auf dem Tisch liegen, am besten schon im Inserat oder spätestens bei der Besichtigung, damit sich Interessenten darauf einstellen.
Umzug ins Ausland oder in eine andere Region
Wer weit wegzieht, kann den Verkauf nicht nebenbei begleiten. Dann zählt, dass jemand vor Ort ist: für Besichtigungen, für den Zählerstand, für die Schlüsselübergabe, für das Notariat. Klären Sie früh, wer Sie vertritt und mit welcher Vollmacht; für die Beurkundung braucht es entweder Ihre Anwesenheit oder eine Vollmacht in der Form, die das Notariat verlangt, bei Auslandsaufenthalt oft mit Beglaubigung. Bei FLATHOUSE übernehmen wir in den Paketen Pro und Premium die Besichtigungen und koordinieren Übergabe und Notariat; die Unterschrift bleibt bei Ihnen oder Ihrer bevollmächtigten Person. Denken Sie auch an das, was nach dem Verkauf kommt: Postadresse, Steuerdomizil, Abmeldung bei der Gemeinde, Versicherungen. Nichts davon ist unsere Aufgabe, aber alles davon hängt am Übergabetermin.
- Vertretung und Vollmacht für Besichtigungen, Übergabe, Notariat
- Beglaubigung bei Unterschrift aus dem Ausland klären
- Erreichbarkeit während des Verkaufs: Telefon, E-Mail, Zeitzone
- Abmeldung, Steuern, Versicherungen auf den Übergabetermin planen
Wenn der Verkauf länger dauert als der Umzug
Manchmal zieht man um, und das alte Haus ist noch nicht verkauft. Dann stehen Sie mit einem leeren Haus da, das Zinsen, Versicherung und Unterhalt kostet. Drei Dinge helfen. Erstens: Das Haus nicht verwahrlosen lassen; ein gepflegter Garten und ein geheiztes Haus im Winter verkaufen sich besser als ein kaltes, leeres. Zweitens: Den Preis mit der Einschätzung abgleichen, statt zu warten; ein Objekt, das lange im Markt ist, braucht eher eine Preiskorrektur als mehr Zeit. Drittens: Eine Zwischenvermietung nur mit Bedacht, weil ein vermietetes Haus einen anderen Käuferkreis anspricht und Besichtigungen schwieriger werden. Wir besprechen mit Ihnen, welche dieser Optionen in Ihrer Lage sinnvoll ist, und sagen Ihnen auch, wenn der Preis das Problem ist.
Was der Festpreis beim Umzug bedeutet
Wer umzieht, hat ein Budget, und das Honorar für den Verkauf gehört hinein. Ein Festpreis steht am Anfang fest und verändert sich nicht, wenn das Haus mehr oder weniger erzielt: Standard CHF 7'500, Pro CHF 12'000, Premium CHF 15'000, Mehrwertsteuer und Zahlung: im persönlichen Angebot. Damit kennen Sie Ihre Kosten, bevor Sie das neue Zuhause finanzieren. Und weil wir am Verkaufspreis nicht mitverdienen, haben wir keinen Grund, Ihnen zu Beginn eine zu hohe Zahl zu nennen, die den Verkauf dann verzögert, wenn Sie es am wenigsten brauchen können.
Haus verkaufen zum FestpreisWohnung verkaufen zum FestpreisAlle Kosten beim Immobilienverkauf