Zuerst die Gemeinschaft, dann das Haus
Mit dem Tod der Eigentümerin oder des Eigentümers geht die Liegenschaft nicht an eine Person, sondern an die Erbengemeinschaft als Ganzes. Das bedeutet: Niemand kann allein verkaufen, niemand kann allein einen Makler beauftragen, und niemand kann allein den Preis bestimmen. Alle Erbinnen und Erben entscheiden gemeinsam, in der Regel einstimmig, solange die Erbschaft nicht geteilt ist. Das klingt nach Blockade, ist aber zuerst ein Schutz: Niemand wird übergangen. Für den Verkauf heisst es, dass die erste Aufgabe nicht die Vermarktung ist, sondern die Einigung. Wer soll die Gemeinschaft gegenüber Dritten vertreten? Soll das Haus verkauft oder von einem Erben übernommen werden? Welcher Mindestpreis ist für alle tragbar? Diese Fragen zuerst zu klären, spart später Wochen.
Wer entscheidet und wer unterschreibt
Für den Verkauf braucht es die Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft, und beim Notariat müssen alle unterschreiben oder eine Person bevollmächtigen. Ist eine Erbin im Ausland, ein Erbe minderjährig oder jemand nicht urteilsfähig, braucht es zusätzliche Schritte, die ein Notariat oder eine Anwältin mit Ihnen klärt. Sinnvoll ist eine schriftliche Vollmacht an eine Person aus der Gemeinschaft oder an eine neutrale Stelle, die den Verkauf führt, Angebote entgegennimmt und die Kommunikation bündelt. Welche Form die Vollmacht braucht, hängt vom Kanton und vom Notariat ab; fragen Sie dort, bevor Sie etwas unterschreiben. Bei FLATHOUSE sprechen wir mit allen, die es wissen müssen, informieren alle gleich und verhandeln nur, was die Gemeinschaft vorher beschlossen hat.
- Erbschein oder Erbbescheinigung der zuständigen Behörde
- Liste aller Erbinnen und Erben mit Kontaktdaten
- Beschluss der Gemeinschaft: Verkauf, Mindestpreis, Vertretung
- Vollmacht in der vom Notariat verlangten Form
- Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden
Verkauf oder Übernahme durch einen Erben
Oft möchte ein Mitglied der Familie das Haus behalten. Dann wird nicht an Dritte verkauft, sondern innerhalb der Gemeinschaft ausgeglichen: Die übernehmende Person zahlt den anderen ihren Anteil aus, meist auf Basis eines Verkehrswerts, auf den sich alle einigen. Genau hier hilft eine unabhängige, begründete Einschätzung. Sie ist für beide Seiten fair, weil sie weder den Übernehmenden bevorteilt noch die Auszahlenden. Erst wenn klar ist, dass niemand übernimmt oder die Finanzierung nicht reicht, beginnt der Verkauf an Dritte. Beide Wege lassen sich parallel vorbereiten: Die Einschätzung dient in jedem Fall, und die Unterlagen braucht es für beide.
Unterlagen, die bei Erbschaften oft fehlen
Bei einem geerbten Haus kennen die Erben das Objekt häufig nur als Besucher. Pläne liegen im Estrich, Rechnungen in Ordnern, die niemand geöffnet hat, und die Heizung wartet seit Jahren auf den Service. Beginnen Sie mit dem Grundbuchauszug, der Gebäudeversicherungspolice und den Bauplänen bei der Gemeinde; diese drei lassen sich auch ohne Kenntnis des Haushalts beschaffen. Sichten Sie dann, was im Haus ist. Fragen Sie Nachbarn und frühere Handwerker nach Sanierungen. Notieren Sie, was Sie nicht wissen, statt es zu schätzen: Das ist bei einer Erbschaft kein Makel, sondern normal, und Käufer rechnen damit.
- Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten und Pfandrechten
- Hypothek: Bank, Betrag, Laufzeit, Kündigungsbedingungen für die Ablösung
- Gebäudeversicherungsausweis
- Pläne und Baubewilligungen von der Gemeinde
- Heizung, Tank, Elektro: Alter und letzte Kontrolle
- Mietverträge, falls Teile vermietet sind
- Liste der persönlichen Gegenstände, die vor dem Verkauf geräumt werden
Steuern und Fristen: die Themen, nicht die Zahlen
Beim Verkauf einer geerbten Liegenschaft spielen mehrere Abgaben eine Rolle, die kantonal unterschiedlich geregelt sind: die Erbschaftssteuer (je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad), die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf an Dritte und allenfalls eine Handänderungssteuer. Bei der Grundstückgewinnsteuer ist für Erben wichtig, dass die Haltedauer und der Erwerbspreis der verstorbenen Person in vielen Kantonen angerechnet werden; der Erbgang selbst löst die Steuer meist nicht aus, der spätere Verkauf schon. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn, von der Haltedauer und vom Kanton ab; wir nennen keine Sätze, weil jeder Fall anders liegt. Klären Sie die Fragen mit der kantonalen Steuerverwaltung oder einer Treuhänderin, bevor Sie den Preis unter den Erben verteilen. Fristen gibt es für die Ausschlagung der Erbschaft, für die Steuererklärung und für das Inventar; welche für Sie gelten, sagt Ihnen die zuständige Behörde.
Die Reihenfolge, die sich bewährt
Erstens: Erbbescheinigung beschaffen und die Gemeinschaft versammeln, auch per Videoanruf. Zweitens: entscheiden, ob verkauft oder übernommen wird, und eine Person bevollmächtigen. Drittens: Unterlagen sammeln und eine unabhängige Einschätzung einholen. Viertens: Mindestpreis und Vorgehen beschliessen und schriftlich festhalten. Fünftens: Haus räumen oder bewusst möbliert zeigen, Vermarktung starten. Sechstens: Angebote gemeinsam beurteilen, Kaufvertrag mit dem Notariat abstimmen, Beurkundung mit allen Unterschriften oder Vollmachten. Siebtens: Erlös nach Abzug von Hypothek, Kosten und Steuern gemäss Erbquoten verteilen. Jeder dieser Schritte braucht Zeit; keiner lässt sich überspringen.
Das Haus räumen: Erinnerung und Verkauf trennen
Ein Elternhaus zu räumen ist oft die schwerste Aufgabe im ganzen Verkauf, und sie hat wenig mit Immobilien zu tun. Trennen Sie deshalb zwei Dinge: das Verteilen der persönlichen Gegenstände in der Familie und das Vorbereiten des Hauses für die Vermarktung. Das erste braucht die Zeit, die es braucht, und niemand sollte es unter Verkaufsdruck tun. Das zweite lässt sich planen: Was bleibt für die Fotos stehen, was wird eingelagert, was entsorgt, wer kümmert sich um die Räumung, wer bezahlt sie. Ein teilweise möbliertes Haus zeigt sich oft besser als ein leeres; ganz leere Räume wirken kleiner, als sie sind. Wenn die Familie sich nicht einigen kann, was bleibt, hilft eine neutrale Regel: Alles, was für die Fotos nötig ist, bleibt bis zu den Besichtigungen, danach wird geräumt. Wir sprechen das mit Ihnen durch, bevor der Fotograf kommt.
Wenn die Gemeinschaft sich nicht einig wird
Nicht jede Erbengemeinschaft findet zu einem gemeinsamen Beschluss. Dann gibt es Wege, die ausserhalb des Verkaufs liegen: eine Mediation, die Vermittlung durch eine neutrale Person, im Streitfall die Erbteilungsklage, bei der ein Gericht die Teilung anordnet. Alle sind langsamer und teurer als eine Einigung am Tisch. Was aus unserer Erfahrung hilft: eine unabhängige Einschätzung, die niemandem gehört; ein Mindestpreis, den alle schriftlich akzeptieren; eine Person, die kommuniziert; und klare Fristen, bis wann jede Seite antwortet. Wir verhandeln nicht zwischen Erben, das ist nicht unsere Rolle. Aber wir liefern allen dieselben Fakten, und das nimmt vielen Konflikten den Boden.
Was ein Festpreis in dieser Lage verändert
In einer Erbengemeinschaft ist Transparenz die wichtigste Währung. Ein Festpreis ist für alle Beteiligten vorher bekannt und verändert sich nicht mit dem Verkaufspreis: Standard CHF 7'500, Pro CHF 12'000, Premium CHF 15'000, Mehrwertsteuer und Zahlung: im persönlichen Angebot. Niemand muss sich fragen, ob die Vermittlerin einen höheren Preis empfiehlt, weil sie daran mitverdient. Wir informieren alle Mitglieder gleich, halten fest, was beschlossen wurde, und setzen nur das um. Die Besichtigungen übernehmen wir in den Paketen Pro und Premium, damit niemand aus der Familie Fremde durch das Elternhaus führen muss, wenn das schwerfällt.