Was die Grundstückgewinnsteuer ist
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer auf dem Gewinn, der beim Verkauf einer Liegenschaft entsteht. Sie wird nicht auf dem Verkaufspreis erhoben, sondern auf der Differenz zwischen dem, was Sie beim Verkauf erhalten, und dem, was Sie beim Erwerb und während der Haltedauer in die Liegenschaft investiert haben. Erhoben wird sie vom Kanton, in manchen Kantonen auch oder nur von der Gemeinde. Für privat gehaltene Liegenschaften gilt in der ganzen Schweiz dieses Prinzip einer eigenen Steuer; bei Geschäftsvermögen rechnen einige Kantone anders. Die Steuer entsteht mit dem Verkauf, die Veranlagung kommt nach der Beurkundung. Wer sie bei der Preisplanung vergisst, plant mit einem Erlös, den er nicht hat.
So entsteht der steuerbare Gewinn
Der Gewinn ist der Erlös abzüglich der Anlagekosten. Zum Erlös gehört der Kaufpreis samt allen Leistungen, die die Käuferschaft zusätzlich erbringt. Zu den Anlagekosten gehören der damalige Erwerbspreis, die wertvermehrenden Investitionen seither, die Kosten des Erwerbs (Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer damals) und die Kosten des Verkaufs (Honorar für die Vermittlung, Inserate, Notariat, Grundbuch heute). Wertvermehrend ist, was den Wert dauerhaft steigert: ein Anbau, eine erste Wärmedämmung, der Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe, ein ausgebauter Estrich. Werterhaltend ist, was den Zustand bewahrt: ein neuer Anstrich, der Ersatz einer defekten Küche durch eine gleichwertige. Werterhaltende Kosten wurden in der Regel schon in den Jahren des Unterhalts bei der Einkommenssteuer abgezogen und zählen hier nicht noch einmal. Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig; Belege entscheiden.
- Erwerbspreis laut damaligem Kaufvertrag
- Erwerbskosten damals: Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer
- Wertvermehrende Investitionen mit Rechnungen
- Verkaufskosten heute: Honorar, Inserate, Notariat, Grundbuch
- Allfällige Vorfälligkeitsentschädigung der Bank, je nach Kanton anrechenbar
Die Haltedauer verändert die Rechnung
Die meisten Kantone staffeln die Steuer nach der Zeit, die Sie die Liegenschaft besessen haben. Kurze Haltedauern werden mit Zuschlägen belastet, um Spekulation zu bremsen; lange Haltedauern erhalten Ermässigungen, die mit jedem Jahr wachsen, bis zu einer Obergrenze. Die genauen Stufen, Zuschläge und Ermässigungen sind in jedem Kanton anders, und wir nennen sie bewusst nicht; sie stehen im kantonalen Steuergesetz und auf der Website der Steuerverwaltung. Für Sie bedeutet das zweierlei: Erstens kann ein Verkauf wenige Monate vor Erreichen einer Stufe spürbar teurer sein als wenige Monate danach; fragen Sie nach, bevor Sie den Zeitpunkt festlegen. Zweitens zählt bei geerbten oder geschenkten Liegenschaften in vielen Kantonen die Haltedauer der Vorbesitzer mit, weil der Erbgang die Steuer aufschiebt und nicht auslöst.
Aufschub bei Ersatzbeschaffung
Wer das dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Eigenheim verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein neues, ebenfalls selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz investiert, kann die Steuer aufschieben. Aufschieben heisst nicht erlassen: Die Steuer wird später fällig, wenn das Ersatzobjekt verkauft wird, ohne erneute Ersatzbeschaffung. Der Aufschub gilt nur für den Teil des Erlöses, der tatsächlich reinvestiert wird; wer ein günstigeres Objekt kauft, versteuert die Differenz je nach kantonaler Methode. Was als angemessene Frist gilt und welche Bedingungen an das Ersatzobjekt gestellt werden, regelt der Kanton. Weitere Aufschubtatbestände sind der Erbgang, die Schenkung, die güterrechtliche Auseinandersetzung bei Scheidung und bestimmte Umstrukturierungen. In allen Fällen gilt: Der Aufschub muss beantragt und belegt werden.
Wer schuldet die Steuer und wie sie gesichert wird
Schuldnerin der Grundstückgewinnsteuer ist die verkaufende Person. Weil die Steuer erst nach dem Verkauf veranlagt wird, sichern die Kantone sie ab: In vielen Kantonen besteht ein gesetzliches Pfandrecht auf dem verkauften Grundstück, das auch die Käuferschaft trifft, wenn die Steuer nicht bezahlt wird. Deshalb verlangen Käufer oder das Notariat häufig, dass ein Teil des Kaufpreises bis zur Bezahlung der Steuer zurückbehalten oder direkt an die Steuerverwaltung überwiesen wird. Das ist kein Misstrauen, sondern üblich; es gehört in den Kaufvertrag. Rechnen Sie damit, dass dieser Betrag bei der Beurkundung nicht sofort verfügbar ist, und planen Sie Ihre Liquidität entsprechend.
Was Sie vor dem Verkauf tun sollten
Erstens: Sammeln Sie die Belege für Erwerb und Investitionen; was nicht belegt ist, wird in der Regel nicht angerechnet. Zweitens: Lassen Sie den Gewinn und die Steuer von der kantonalen Steuerverwaltung provisorisch berechnen oder von einer Treuhänderin schätzen; viele Kantone bieten dafür ein Formular oder einen Rechner an. Drittens: Prüfen Sie, ob ein Aufschub infrage kommt, und klären Sie die Bedingungen. Viertens: Prüfen Sie, ob der Zeitpunkt des Verkaufs in der Haltedauer-Staffel eine Rolle spielt. Fünftens: Regeln Sie im Kaufvertrag, wie die Steuer sichergestellt wird. Wir nehmen diese Punkte im Erstgespräch mit Ihnen durch und sagen Ihnen, wo Sie den Fachrat einer Steuerberaterin brauchen.
- Belege für Erwerb und wertvermehrende Investitionen
- Provisorische Berechnung durch Steuerverwaltung oder Treuhand
- Prüfung des Aufschubs bei Ersatzbeschaffung
- Zeitpunkt des Verkaufs im Blick auf die Haltedauer
- Sicherstellung der Steuer im Kaufvertrag
Erbschaft, Schenkung, Scheidung: wenn die Haltedauer weiterläuft
Bei einem Erbgang, einer Schenkung oder einer güterrechtlichen Auseinandersetzung wird die Steuer in der Regel aufgeschoben: Der Übergang innerhalb der Familie löst sie nicht aus. Für die spätere Rechnung heisst das, dass die übernehmende Person in den Erwerbspreis und die Haltedauer der Vorbesitzer eintritt. Wer das Elternhaus erbt und verkauft, rechnet also mit dem Preis, den die Eltern einst bezahlt haben, und mit der Zeit, die die Eltern das Haus besessen haben. Das führt oft zu einem hohen Gewinn, weil der damalige Erwerbspreis tief war, und gleichzeitig zu einer hohen Ermässigung, weil die Haltedauer lang ist. Wie sich beides verrechnet, ist kantonal geregelt. Bewahren Sie die Belege der Vorbesitzer auf: Kaufvertrag der Eltern, Rechnungen für den Anbau von damals. Sie sind bares Geld bei der Veranlagung.
Häufige Missverständnisse
Erstens: «Ich habe das Haus selbst bewohnt, also zahle ich keine Steuer.» Falsch; die Selbstnutzung erlaubt unter Bedingungen einen Aufschub bei Ersatzbeschaffung, keinen Erlass. Zweitens: «Die Käufer zahlen die Steuer.» Falsch; schuldnerin ist die verkaufende Person, auch wenn die Käufer über das Pfandrecht mithaften. Drittens: «Mein Unterhalt der letzten Jahre zählt als Investition.» Nur, soweit er wertvermehrend war; der normale Unterhalt wurde bei der Einkommenssteuer abgezogen. Viertens: «Ich kann die Steuer durch einen tiefen Kaufpreis im Vertrag und eine Zahlung daneben umgehen.» Das ist keine Gestaltung, sondern eine Steuerhinterziehung, und das Notariat macht nicht mit. Fünftens: «Die Steuer ist überall gleich.» Nein, sie ist in jedem Kanton anders, und zum Teil in jeder Gemeinde.
Was wir dazu beitragen
Wir sind keine Steuerberatung, und wir geben keine Auskunft, die eine Treuhänderin oder die Steuerverwaltung geben muss. Was wir tun: Ihre Verkaufskosten so dokumentieren, dass sie bei der Veranlagung angerechnet werden können, das Honorar als Festpreis schriftlich ausweisen (Standard CHF 7'500, Pro CHF 12'000, Premium CHF 15'000, Mehrwertsteuer und Zahlung: im persönlichen Angebot.) und mit dem Notariat die Sicherstellung im Kaufvertrag abstimmen. Die Einschätzung, die Sie für die provisorische Berechnung brauchen, erhalten Sie von uns unverbindlich.