Was Stockwerkeigentum besonders macht
Stockwerkeigentum ist Miteigentum an einem Grundstück mit dem Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen und auszubauen. Was Sie verkaufen, ist also nicht nur Ihre Wohnung, sondern ein Anteil am ganzen Haus, mit allen Rechten und Pflichten, die die Gemeinschaft beschlossen hat. Käufer wollen deshalb zwei Dinge verstehen: den Zustand und die Ausstattung der Wohnung, und den Zustand und die Regeln der Gemeinschaft. Das zweite ist oft wichtiger für den Preis als das erste. Eine schöne Wohnung in einem Haus, dessen Fassade saniert werden muss und dessen Erneuerungsfonds leer ist, kostet die Käuferschaft in den kommenden Jahren Geld, das sie vom Preis abziehen wird. Wer diese Informationen früh und vollständig vorlegt, verhandelt aus einer stärkeren Position als jemand, bei dem sie erst nach der Besichtigung auftauchen.
Das Reglement und der Begründungsakt
Der Begründungsakt ist die Urkunde, mit der das Stockwerkeigentum entstanden ist. Er legt die Wertquoten fest, also den Anteil jeder Einheit am Ganzen, und beschreibt, welche Teile zum Sonderrecht gehören und welche gemeinschaftlich sind. Das Reglement ergänzt ihn mit den Regeln des Zusammenlebens: Nutzung der Wohnungen, Haustiere, Vermietung, Verteilung der Kosten, Verfahren der Versammlung, Mehrheiten für Beschlüsse. Beide Dokumente erhalten Sie von der Verwaltung oder aus Ihren Unterlagen vom Kauf; der Begründungsakt liegt auch beim Grundbuchamt. Lesen Sie das Reglement vor dem Verkauf selbst: Enthält es ein Vorkaufsrecht der anderen Eigentümer, eine Zustimmungspflicht oder Einschränkungen für die Nutzung, muss das vor dem Inserat geklärt sein, nicht beim Notariat.
- Begründungsakt mit Wertquoten und Aufteilungsplan
- Reglement in der aktuellen Fassung, mit allen Änderungen
- Hausordnung, falls separat
- Grundbuchauszug der Stockwerkeinheit mit Dienstbarkeiten
- Allfällige Sondernutzungsrechte: Garten, Parkplatz, Keller, Estrich
Protokolle und Beschlüsse
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre sind die Chronik der Gemeinschaft. Sie zeigen, was beschlossen, was vertagt und was gestritten wurde. Käufer suchen darin nach geplanten Sanierungen, nach Beschlüssen zu Sonderbeiträgen, nach Konflikten mit Nachbarn oder mit der Verwaltung und nach Hinweisen auf Mängel am Gebäude. Legen Sie die Protokolle offen, auch die unangenehmen; ein beschlossener Fassadenersatz steht ohnehin im Protokoll und kommt beim Käufer früher oder später an. Besser früher, von Ihnen, mit der Erklärung, wie er finanziert wird. Wie viele Jahre zurück Protokolle sinnvoll sind, hängt vom Haus ab; die Verwaltung sagt Ihnen, was sie liefern kann.
Abrechnungen, Budget und Erneuerungsfonds
Die Jahresabrechnung der Gemeinschaft zeigt die gemeinschaftlichen Kosten und Ihren Anteil daran: Heizung, Wasser, Hauswart, Versicherung, Verwaltung, Unterhalt. Das Budget zeigt, was für das laufende Jahr geplant ist. Der Erneuerungsfonds ist das Sparkonto der Gemeinschaft für grössere Erneuerungen: Dach, Fassade, Lift, Heizung. Sein Stand und die jährlichen Einlagen sagen Käufern, ob die Gemeinschaft vorsorgt oder ob sie bei der nächsten grossen Sanierung Sonderbeiträge beschliessen muss. Ein gut gefüllter Fonds ist ein Verkaufsargument; ein leerer ist eine Frage, die kommt. Beides gehört offen in die Unterlagen. Beim Verkauf geht Ihr Anteil am Fonds in der Regel mit der Wohnung auf die Käuferschaft über und wird nicht ausbezahlt; ob er im Preis berücksichtigt wird, ist Verhandlungssache.
- Jahresabrechnungen der letzten Jahre mit Ihrem Kostenanteil
- Budget des laufenden Jahres
- Stand des Erneuerungsfonds und jährliche Einlage
- Beschlossene oder geplante Sanierungen mit Kostenschätzung
- Offene Forderungen der Gemeinschaft gegenüber Ihnen oder umgekehrt
Die Wohnung selbst
Neben der Gemeinschaft braucht es die Unterlagen zur Wohnung: den Grundriss mit Flächenangaben und ihrer Quelle, die Baubeschreibung, die Liste der Ausbauten und Ersatzinvestitionen in Ihrem Sonderrecht (Küche, Bad, Böden), die Nebenkostenabrechnungen, falls Sie vermietet haben, und die Angaben zu Parkplatz, Keller und Estrich. Umbauten, die gemeinschaftliche Teile betreffen, zum Beispiel ein Durchbruch in einer tragenden Wand oder ein Anschluss an die Steigleitung, brauchten die Zustimmung der Gemeinschaft; der Nachweis gehört zu den Unterlagen. Für Flächen gilt wie beim Haus: Die Zahl aus dem alten Inserat ist keine Quelle. Massgebend ist der Plan oder eine Messung.
Wo Sie die Unterlagen bekommen
Die meisten Unterlagen zur Gemeinschaft liefert die Verwaltung; sie ist dazu verpflichtet, darf aber für den Aufwand eine Gebühr verlangen. Fragen Sie früh und schriftlich, und nennen Sie den Zweck. Begründungsakt und Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt, Baupläne bei der Gemeinde, die Gebäudeversicherungsunterlagen über die Verwaltung oder direkt bei der Versicherung. Was Sie selbst haben sollten: Ihren Kaufvertrag von damals, die Rechnungen Ihrer eigenen Investitionen und die Korrespondenz mit der Verwaltung. Informieren Sie die Verwaltung über den geplanten Verkauf; spätestens beim Eigentümerwechsel muss sie es wissen, und manche Reglemente verlangen es früher.
- Verwaltung: Reglement, Protokolle, Abrechnungen, Budget, Fonds
- Grundbuchamt: Begründungsakt, Auszug der Einheit
- Gemeinde: Baupläne, Zonenplan
- Eigene Ordner: Kaufvertrag, Rechnungen, Korrespondenz
Vermietete Wohnung: Mietvertrag gehört dazu
Ist die Wohnung vermietet, kaufen Interessenten nicht nur die Wohnung, sondern auch das Mietverhältnis. Der Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über; eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist an Regeln und Fristen gebunden, die das Mietrecht vorgibt. Käufer wollen deshalb den Mietvertrag, die aktuelle Miete mit Nebenkosten, das Mietzinsdepot, allfällige Mietzinsanpassungen und die Korrespondenz zu Mängeln sehen. Informieren Sie die Mieterschaft rechtzeitig über den Verkauf; Besichtigungen in einer bewohnten Mietwohnung brauchen Absprache und Rücksicht. Der Käuferkreis ist bei vermieteten Wohnungen ein anderer: eher Anlegerinnen und Anleger, die in Rendite rechnen, als Familien, die einziehen wollen. Das beeinflusst den Preis und die Art, wie das Objekt präsentiert wird; wir stellen die Unterlagen entsprechend zusammen.
- Mietvertrag mit Nachträgen
- Aktuelle Miete, Nebenkosten, Depot
- Korrespondenz zu Mängeln und Anpassungen
- Absprache mit der Mieterschaft für Besichtigungen
Reihenfolge: so gehen Sie vor
Erstens: Reglement und Begründungsakt lesen, Vorkaufs- und Zustimmungsrechte prüfen. Zweitens: Verwaltung schriftlich um Protokolle, Abrechnungen, Budget und Fondsstand bitten. Drittens: eigene Unterlagen zur Wohnung ordnen, Ausbauten mit Belegen und Zustimmungen. Viertens: Besonderheiten notieren, die Käufer fragen werden, von der anstehenden Sanierung bis zur Parkplatzregel. Fünftens: Einschätzung einholen, bei der die Gemeinschaft mitbewertet wird. Sechstens: Verwaltung über den Verkauf informieren und den Ablauf beim Eigentümerwechsel klären. Wer in dieser Reihenfolge vorgeht, hat bei der ersten Besichtigung alle Antworten parat.
Was Käufer bei der Wohnung fragen
Welche Sanierungen stehen an, wie wird der Fonds gespiesen, wie hoch sind die monatlichen Gemeinschaftskosten, gibt es Konflikte, darf ich vermieten, darf ich einen Hund halten, wem gehört der Parkplatz. Wer diese Fragen mit Dokumenten beantwortet, verkürzt die Verhandlung. Bei FLATHOUSE prüfen wir Ihre Unterlagen im Erstgespräch, sagen Ihnen, was fehlt, und holen es mit Ihnen bei der Verwaltung ein. Das ist in allen drei Paketen enthalten: Standard CHF 7'500, Pro CHF 12'000, Premium CHF 15'000, Mehrwertsteuer und Zahlung: im persönlichen Angebot.